回潘石屹先生信：
忽悠不忽悠看数据
——《上海证券报》2007年2月16日封7版
       时寒冰       

   
    潘石屹先生：您好！
    昨天，我在《上海证券报》发表的《潘石屹竟然如此忽悠房价》一文，引起了您的关
注，您在百忙之中写信给我，认为您所列举出的数据没有问题，真实可信，一点也不“忽
悠”。我就此请教了北京市国土资源局等相关部门，并查阅了大量资料，现答复先生。

    您的原文是：“土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供
应量减少的两大因素。如北京2004年、2005年公开出让土地分别是546万平方米、433万平
方米，均是当年销售面积的五分之一；2006年的数据是824万平方米，仅是当年销售面积的
36％。”这样的对比强调了土地供应量的不足，而供应量的不足必然导致房价的上涨，对
这一效果，我想，即使我不说出来您也心知肚明。
    但遗憾的是，潘总给出的数据与事实相差太远。2006年7月20日，北京市国土资源局公
示的“北京市住宅项目土地供应情况和开发利用情况”的数据显示：从2004年1月至2006年
6月，北京市共供应712宗住宅项目土地，面积约5775公顷，规划建筑面积约7866万平方米
。按照您的说法，您在文中给出的数据的确为建筑面积（严格地说应为“规划建筑面积”
，建议潘总今后如此表述以免引起像我这样的外行人的歧义），那么，把您给出的2004年
的数据（546万平方米）、2005年的数据（433万平方米）和2006年的数据（824万平方米）
加在一起，也仅仅1803万平方米，这三年的数据与北京市2004年1月至2006年6月两年半的
数据相比，还相差6063万平方米！更别说与2004年到2006年三年的数据总和相比了。还敢
说不“忽悠”？
    那么，数倍于潘总数据的土地哪里去了呢？我在北京市国土资源局下载的数据，整整
打印了30多页，耗费的油墨量之多令人心痛不已，将那些密密麻麻的数据加总在一起耗费
了我半天时间。因此，我怀疑是您手下的人在计算的时候偷懒，漏掉了大部分数据没有算
进去。潘总，您可能被手下人“忽悠”了。此事事关数千万平方米的土地，您可得好好查
查。我知道您为人厚道，但是，即便看在过节的份上不予追究，您至少也应该对其进行批
评教育。
    由于您在文中所举的数据与北京市国土资源局公布的数据相差太远，也就难怪您发表
在报纸上的数据被人误读为是“土地面积”了，因为倘若是“规划建筑面积”就更不靠谱
了。2006年824万平方米的规划建筑面积以2.5的容积率换算成土地面积只有约330公顷，而
北京市2006年经济统计公报中公布的住宅用地供应量为1318公顷！对于北京这样一个大城
市，那么少的土地供应量潘总怎么会相信呢？倘若这几年北京的土地供应量真的只有您文
中提到的那么少，北京的房价估计早就涨到天上去了，潘总还用写什么“七大因素”、“
五大因素”吗？
    需要强调的是，我不能不佩服潘总的聪明过人，潘总在提到土地出让的数据时，特意
强调“公开出让土地”，众所周知，我国过去除了通过招拍卖挂公开出让的土地，还有通
过划拨等其他方式出让的土地，一个“公开”不用“忽悠”就把数据变小了，潘总文笔之
老辣令我甚为叹服。
    至于我文中列举的开发商囤地的数据都是公开见报的，潘总很关心那些数据的计算方
式，七部委新政调查组是如何计算的我不得而知，潘总朋友遍天下，不妨托人打听一下。
我这里可以给您提供2005年7月2日《新京报》一则报道中提到的一个计算方法：“北京《
地产新闻》执行主编李伟介绍说，目前关于北京开发商囤积土地的数字有两个，一个是14
410公顷，相当于300多个天安门广场的面积；另一个数据是9000多公顷。按照1：3的容积
率，这些土地建设成为住宅小区，按照北京市2004年2500万平方米的销售量，至少能出售
10年。”潘总不妨也用这个方法算算，倘若有出入，您得空可以找他切磋切磋。
    另外，北京国土资源局的工作人员答复说，政府出让土地时有两个指标，一个是“土
地面积”，一个是“规划建筑面积”，并非如潘总所说“都是按照建筑面积出让的”，您
不妨也打电话咨询一下。
    春节马上就到了，祝潘总身体健康、猪年发大财！
                       时寒冰   
                      2007年2月16日


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