节前忙着发布与湖北幸福实业重组公告事宜，没太在意网上的争议。节日中有闲看了看网上的动态，才发现节前小潘与时寒冰的激烈交锋，也才发现本来是潘时之争却将我也卷入其中。

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　　我不知道为什么有这么多的人总在文章中将我与小潘联系在一起，也总爱将两者之间不同场合的言论放在一起作对比，有时则会在对比之中形成曲解，迫使我也不得不说两句。　　我不知道潘时之争中的数据都从什么渠道获得的，但我知道时寒冰的数据是个外行人的数据。是知其然而不知其所以然的数据，同时是只知皮毛而不做认真调查的数据，也可以说是误导民众的数据。　　应事先说明的是我的数据来源于北京市召开的政协、人大两会中的政府工作报告文件、各政府部门的报告中的数据。如果这个数据有问题，就只能说是政府在欺骗政协委员和人大代表了，而我相信这些数据应该是正确并负责任的数据。　　　　　　一、先分清几个基本概念：　　1、土地的供给分为几个阶段　　A、建设项目用地的预审情况，项目的预审不等于已征地。　　B、办理征地的情况，办理征地不等于已完成土地供应。　　C、土地供应情况（已办理手续），不等于都是市场化供给，也不都是商品房或住宅建设项目用地。　　D、市场化配置土地情况，指用招拍挂方式供给的土地情况，不包括用协议出让或划拨方式供给的土地，也并不是商品房的全部，或也不是住宅量的全部。　　E、住宅供地情况，包括商品住宅和经济适用住房，土地的供给用面积公顷数表示，规划建筑面积（或建筑面积）用万平方米来表示。　　2、与市场化住宅房价相关的部分　　与市场化房价相关的土地供给是指商品住宅的土地供给总量，其中包括用市场化方式配置的土地，即用招拍挂方式供给的住宅用地，也包括用协议出让的商品化住宅用地，主要是历史遗留项目中所保留的协议出让部分或国家特殊情况允许的协议出让部分。　　根据北京市公告的招拍挂项目分项累计，大约市国土局统计的商品房住宅用地中含有少量的非住宅项目。如住宅建设用地中的商业配套并未扣除，统一按住宅用地口径统计了。　　3、经济适用住房被统计在住宅供地之中，但经济适用住房中包括享受经济适用住房政策但只对特定人群或单位供给的住房，如军队、教育、机关、企业自建等。北京市其他的经济适用住房近两年也在按计划和分区配给，未公开在市场销售。因有严格的准入审批制，所以不能认为是对市场化房价有影响的供给量。

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　　4、划拨的土地可以说是与市场化无关的土地，从法律上来说划拨的土地转让的前提是要先转化为出让的土地，补交出让金或土地收益金后，经批准才能转让土地或房产。　　补交了出让金后就不再是划拨的土地而是出让的土地了，这是转为商品房的必要前提，因此划拨土地不能列为商品房的范围中。　　如果讨论商品房的房价不清楚上述几个基本概念，就一定会闹出笑话，并变成了鸡与鸭对话了，都在忽悠的过程中没有把道理说清楚，反而将民众给骗了。　　　　　　二、实际的数字情况　　为了说清楚上述几个阶段的土地供给情况，我将市国土局报告中的列表重复公布如下，也省得时寒冰先生再给市国土局打电话了。因为时先生文中说打了电话来确认有关数字。但也许因为时先生本人是外行根本就不知道该问什么、该弄清楚什么，所以问非所问，自然就答非所答了，而造成了时先生从错误的一端走向了更错误的另一端，离事实更加遥远了。　　　　　　表一：全市办理建设项目用地预审情况　　　　　　　　表二：全市办理征地情况　　　　

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　　表三：全市土地供应（已办理手续）情况　　　　　　　　表四：全市市场化配置土地情况　　　　　　　　表五：全市住宅供地情况　　　　　　　　从表二中看出全市征地4661公顷，但表三中实际供给为6509公顷，大于当年征地的面积，说明也许是有以前年份征地的余额或原有建设用地的供给。　　从表四中看出市场化配置的土地为92%，另有8%的土地是用非市场化方式供给的，或说协议出让方式供给的，包括历史遗留项目中的协议出让。　　从表五中看出商品住宅的总供给量为786公顷，大于市场化配置的715公顷，住宅总供地为1318公顷。时寒冰先生引用了此数字并用了个2.5容积率去人为计算出一个3295万平方米的供给量，并以此认为大于当年的销售量。　　从表五中可以明确的看出1318公顷的住宅用地中只能盖规划建筑面积2088万平方米的住宅（这里还未扣除住宅规划中包括的商业配套等面积）。

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　　表五中的商品住宅用地仅为786公顷，只完成了当年供地计划的69%，规划的建筑面积只有1201万平方米（未扣除其中的商业部分），远远低于市场的销售面积数（实际容积率约为1.5，时寒冰扩大为2.5）。　　北京市建委的报告中公布的2006年商品房预售成交面积为2249.1万平方米，其中商品住宅预售成交面积为1893.6万平方米，另外存量住房累计成交面积为715.5万平方米，存量住房中包括开发商出售的现房现售面积和其他存量房面积。空置一年以上商品住宅195.7万平方米，同比下降19.1%。　　实际2006年当年销售的住宅面积为2609.1万平方米（含部分存量交易），从开发商手中购买的商品房约为2100万平方米（此数是用二手房交易量倒算出来的），当年新供商品住宅用地可建的住房（扣除各种配套面积之后）约为当年住宅销售量的50%，而不是时先生推算出的3295万平方米。　　即使加上经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房，总量也低于当年的住房销售量。这还是与去年同期相比住宅土地供给和规划建筑面积均有50%以上的增长的情况，可想而知2005年的土地供给量就更为不足了。　　　　　　三、双方的争论　　潘时双方对数字的争论无非是指土地供给量的多少。潘想证明的是土地供给量严重不足是造成房价上涨的原因之一，是供不应求的关键性因素。时寒冰认为潘的数字是错误的，认为潘的数字中丢失了大量的土地，并虚拟了个2.5的容积率，只是想证明政府供给的土地量不是少了而是多了，这样就可以将房价上涨的原因从供不应求中解脱出来而归罪于开发商的忽悠了。　　且不管潘引用的数字是否正确（这并不重要），但政府报告证明时寒冰的数字是错误的。没弄清楚商品住宅的供给总量和规划建筑面积的数量。起码政府公布的数字可以证明不管是住宅总量还是商品住宅总量都不能满足当年的销售量，都无法解决供不应求的主要矛盾。一些年未供给的土地在第二年都无法形成市场的有效供给，更加大了供不应求的矛盾。　　多次信函来往之中都在为解释数字而争论，实质是要证明和解决的是市场中的供求关系是否相适应，供不应求则必然导致房价的上涨。　　我用政府报告中的数字证明的是这种供不应求的问题过去存在，今天仍然存在。如果今天不能从政府的角度改善土地供给与需求之间的关系，供不应求的矛盾仍将长期存在。　　由于供不应求而造成的房价上涨因素也会继续存在。　　　　　　四、囤积的土地知多少　　时先生用“2005年七部委新政调查组报告指出，北京市开发商手里掌握着的土地够用十年”这一新闻事实被全国多家媒体报道来证明土地的供给是充分的。但时先生并不知道真实的情况，其实时先生可以知道新闻媒体并不都在报道事实的真相，尤其是《上海证券报》就经常编造新闻和扭曲事实。

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　　北京从官方土地部门已办理手续的情况看，开发商手中确实还有大量的土地。正如七部委新政调查组报告中指出的那样（虽不够十年，但也不少）。8.31大限时，北京市批准可以续办手续的土地约为8000公顷，其中一部分在补交出让金后将一、二级土地开发与建设联动了，但大多数列为了一级土地开发，因为8.31大限之前都是毛地出让的而不是净地出让的。　　自2003年至今，部分土地经一级开发后，逐年补充了政府土地供给的不足进入了二级开发建设（否则供不应求的矛盾将更为严重，房价上涨的速度还要加大）。目前据不完全统计约有4000-5000公顷土地仍处于一级开发的阶段，大部分为危改建设用地，都有拆迁安置的问题。　　去年底北京市建委做了个大致调查，这4000-5000公顷的土地中仍有9.5万户居民尚未拆迁。已交纳了全部土地出让金的土地许多拆迁工作要二至三年时间才能完成，最多的高达七年的拆迁时间土地才能投入使用。至今这9.5万户居民使新政调查组认为是开发商囤积的土地根本无法形成市场中的有效供给，或说大部分无法及时形成有效供给，每年只有少量的土地形成了政府土地供给量不足的补充部分。　　根据北京市建委的报告，2006年全部商品房施工面积为10483.5万平方米，其中商品住宅施工面积6311.3万平方米（没公布竣工面积）。可知全部商品化土地中约为4：6的非住宅与住宅建设的比例，并不表示所有被称为“囤积”的土地都是住宅建设用地，也不表示土地的有效供给量能缓解住宅建设中的供求矛盾。　　根据历年竣工率约为在施面积的30%计算（全国大约竣工与在施面积比为1：2.7至1：2.9之间）。北京每年的住宅竣工量在2100万平方米左右，大部分为竣工量小于销售量的年份，同样证明了供求关系的不平衡。　　土地拍卖中，小区大于30万平方米建筑面积的有多个，没有一个小区是同时全部开工和全部销售的先例。都是分期向市场供给和销售的，这也让大量的土地会有延滞供给的生产周期安排。　　出让土地已知的供给量并不能及时形成市场住宅量的供给，也在统计数字与市场实际有效供给之间形成差额。仅从理论上或土地手续办理上来判断供求关系是不够的，还要加上生产周期安排与销售周期安排的时间滞后因素，那么就更突显出土地供给的矛盾了。　　外行人并不知道规划、设计、审批要用一个较长的周期，多数为9-18个月之间。只有少数带有复制、拷贝性质的项目能在较短的时间内开工和销售。外行人也不知道政府的政策变化常常让开发商不得不将已批准的规划和设计重新推翻从头再来一回。如2005年政策规定的普通商品房面积标准和2006年政策规定的 70%的面积建90平方米的小户型，以及对别墅项目的严格控制等政策变化都在让开发商不得不进行二次资金、技术与时间的投入进行二次的重新审批。北京市规划部门已经多次有长时间不接受审理批件的现象，至今仍未恢复对别墅项目的审批申报工作。交了全部的土地钱，又不得不因政策而等米下锅的事在全国比比皆是。　　然而，这些政府政策因素造成的成本，政府并不承担，反而成了开发商囤积土地的罪名，最终所有的过程成本不都将反映在房价上和反映在土地的供给上及市场的住房供给上吗？　　但又有谁把事实的真相告诉给中国的民众呢？用错误的数字想揭下别人的画皮，其实是在给自己用错误描上了一副新的画皮，揭示的并非事实的真相。　　　　　　五、无知而形成的愤怒　　自我标榜“用良知说话”的时寒冰先生，由于被自己的无知遮住了双眼，从而使良知被无知所替代了。自认为自己在用数字证明市场中并不存在供不应求的现象，并在错误的数字引导下得出官商勾结和开发商利益群体在用供不应求忽悠房价的错误结论。又在这种无知形成的错误结论中失控而疯狂的愤怒，并不但将愤怒写在纸上，还要画在脸上做一张新的画皮。　　时先生自认为在替民众说话，自认为在维护中华民族的利益，但良知并不是用来欺骗民众的；良知不是要用于煽动民众反对政府的；良知不是用于反对市场经济的；也不是用来反对国家的土地出让制度的……　　时先生认为七成以上的民众买不起房，请时先生先查一查中国的城镇中有多少家庭已经拥有了带有私有产权的住房。按建设部的面积统计方式公布的住房私有化率高达81.6%。按统计局按户计算的住房私有化率高达85.8%，政府提供的公房出租占11.4%，两者合计高达97.2%。城镇中的真正无房户所占的比例比全球任何一个发达国家都低。为什么要在今天一天之间就实现七成的民众要购买或更换新房呢？这难道也是一种良知吗？

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　　每年的商品房住宅生产量约400万套，仅占全部城镇家庭户数的不到3%，而每年城镇新增家庭户数约800万户。自有商品房以来，全部住宅存量中商品房只占22.3%（含公开销售的经济适用住房），更不可能满足七成的民众购房。如果时先生认为有七成的民众要购房，岂不是自己在打自己的耳光，不但不能证明供给能满足需求，反而更证明了市场中存在着极为严重、比开发商认为的更为严重的供不应求吗？岂不是在告诉民众供不应求导致的房价上涨因素不但存在，并将长期存在吗？　　时先生提出的一年不买房不是什么新创举，而是在步他人的后尘。但无数的无知的学者与专家多年前就预测泡沫将要破裂、房价要下跌，要民众先不急于买房的言论又给老实巴交的不买房的民众们带来了什么样的好处呢？无非是不得不承担更高的房价支出。看实际的情况可知，不是说房价会涨的开发商在绑架了民众，而是那些自认为房价会跌的人、那些劝大家不要买房的人在让民众付出了更高的改善生活质量的成本。　　到底是谁的利益和权利被无知所忽略了。　　大多数城镇家庭不是因为无房住才去买房，绝大多数是为了改善生活质量、提高住房标准而在买房。也许良知告诉我们的是，任何人都没有阻拦民众改善物质生活条件的权利，任何人都不应提出和号召民众拒绝提高日益增长的物质需求的选择。　　以为一年不买房就可以让房地产行业全垮了，也是一种无知。认为一年不买房的民众并没有付出太多（不知道这个太多是多少）更是一种无知与逻辑错误。如果事实真如时先生所说的一年不买房可以让房地产行业垮了，那么第二年没有了房地产开发又到哪里去买房呢？当良知被无知所替代了时，时先生的愤怒所表达出的只是更多的无知和更多的逻辑错误了。　　即使时先生将愤怒贴在了脸上，也仍然无法解释和解决供不应求的矛盾。　　　　　　六、事实比良知更重要　　全世界没有一个国家能有比中国城镇更高的住房自有化率。荷兰含农村住房的私有化率为87%，略高于中国城镇的住房私有化率，但中国如果加上农村则住房私有化率超过了97%。美国的住房私有化率低于70%，大部分国家都在30—50%。　　而中国的住房私有化率中约60.6%是中国政府福利分配住房时提供的房改房，证明中国政府已经承担了超过70%的城镇家庭住房的责任（有11.4%的公房出租），同时也在房改之后提供了一部分享受经济适用住房政策的划拨土地的低价住房。　　全世界没有任何一个国家可以让70%以上的民众有能力购买商品房，大部分国家的住房私有化率中都有一部分是政府补贴性质的住房。那么中国这样一个发展中国家又怎么可能让七成的民众都具备购买商品房的能力呢。不管房价高低都决不可能让一个国家中七成的民众都具备购买商品房的能力。　　其实每个国家中都必然会有一定数量的家庭不可能靠购买商品房解决住房问题。一定是要靠政府提供的住房社会保障制度提供的低价或低租或廉租的住房来保障他们的住房权利（但绝不是平分国家财产的权利）。商品房只是解决一部分有购买能力的家庭（这个购买能力中包括正常的收入、国家的补贴、住房公积金以及原有住房资产变现的收入等各种收入）改善住房需求的补充。　　全世界没有一个国家是完全靠商品房市场化解决住房问题，中国也不可能做到。那么一个国家必然形成两个供给体系：一是市场化的供给体系；一是政府给以转移支付补贴的保障体系。而将解决住房的全部责任都推给市场本身就是一种认识上的错误，也必然导致对市场的错误判断、导致对市场的错误指责。　　市场只解决市场应解决的问题，社会保障则解决生存权利和低收入家庭的住房权利问题。而让市场去承担保障低收入家庭的住房权利与责任同样是一种错误的认识，不但打板子打错了对象，反而让应该承担责任的政府失去了民众的监督，同样会形成对市场错误的指责。　　网上早就报道了建设部汪部长的讲话，明确指出市场不是万能的，政府必须建立保障制度解决低收入家庭的住房权利问题。24日网上又报道了建设部布置全国各市县尚未建立廉租房制度的地方，必须在2007年底前建立应保尽保的廉租房制度，明确了政府的责任和弥补缺位的改进。

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　　真不知道那些坚持让市场承担解决低收入家庭的住房责任的专家们和坚持让低收入家庭与买不起商品住房的家庭非要挤进商品房市场的人都良知何在。　　良知是要将事实告诉民众，让民众理解什么是市场，什么是住房权利的社会保障，什么是市场的责任，什么是合理的消费，什么是生存的权利，什么是商品房的生活质量提高，什么是无能力购房的低收入家庭的应保尽保。而不是将一切责任都推给市场，更不是不讲道理的将愤怒画在脸上。愤怒代替不了事实。　　最后，我想告诉时寒冰先生，你所谓的请教了北京市国土局和相关部门并查阅了大量资料的数据，几乎没有一个是对的。我不是说你所引用的该报表中公布的住宅用地供应量1318公顷的数据是错的，而是你用错了地方，没有对1318公顷土地的分类情况做分析，也同时没有注意看1318公顷允许规划的建筑面积，更不用说你用的2.5或3的容积率计算出的数据错误了。　　全国已建成的城镇居民区的平均容积率只有0.58，北京市的建成区容积率也不过0.43（请查2006年统计年鉴第396页），不知道你怎么算出来的容积率。　　外行与无知让时寒冰先生浪费了大量的时间和笔墨写出了一大堆无知与错误的言论，只能给社会增加更多的混乱。也许会让更多的人在心里愤怒你的无知（尽管无知这个词有些不太礼貌，但是事实，我也只好多次使用了），以及愤怒你因无知而形成的自认为有理的错误推论。　　我对《上海证券报》从来就没有好感，也曾多次公开指出过《上海证券报》的错误与编造新闻的无耻行为。最近从网上得知时先生原来是《上海证券报》评论版的主编，这样我就不奇怪《上海证券报》为什么总是会用扭曲事实、编造新闻的方式试图吸引民众的眼球了。　　也许时先生引发这场争论的目的也不过是用错误的数据来支撑自己错误的判断，用于吸引眼球的一种方式。　　我想媒体最重要的还是要告诉民众真实的世界，而不是写者编造的梦幻，更不是用梦幻来制造莫须有的愤怒，并且还要用这种画出来的愤怒污染我们的美好天空，更不要污染中国美好的未来。